ブロック塀の所有と境界の確かめ方

ブロック塀は誰のもの？境界線との位置で考え方が変わります

塀が自分の敷地の中に収まっていれば、原則としてその土地の所有者のものです。境界線の上に立っている塀は、民法229条により隣地と共有と推定されます。推定とは「反対の証拠がなければそう扱う」という意味です。どちらか一方が単独で費用を出して建てた記録や、設置のときの取り決めがあれば、それも判断材料になります。

見た目では自分の敷地内でも、地中の基礎が境界を越えていることがあります。位置の判断は、地上の塀の面だけでなく境界標との関係で確かめます。

ご自宅の場合にどうなるかは、状況を見ないと確定できません。現地の確認・お見積もりは無料です(見てもらうだけ・相談だけでも構いません)

隣地との境界線はどうやって確かめる？

現地の境界標と、法務局で取れる図面、購入時などに交わした境界確認書を突き合わせて確かめます。境界標は、敷地の角に埋められたコンクリート杭や金属のプレート・びょうのことです。

1. 敷地の角や塀の端で境界標を探します。土や落ち葉に埋もれていることがあります。
2. 法務局で登記事項証明書、公図、地積測量図を取得します。オンラインでの請求もできます。
3. 土地購入時の重要事項説明書や、境界確認書（筆界確認書）が手元にないか探します。
4. 書類と現地が合わない、境界標が見つからない場合は土地家屋調査士に相談します。

古い土地では、地積測量図が法務局に備え付けられていないこともあります。また、登記上の区画線である「筆界」は当事者どうしの合意では動かせず、所有権の範囲である「所有権界」とずれていることもあります。話し合いで決まらないときは、法務局の筆界特定制度や、裁判所での境界確定訴訟（筆界確定訴訟）といった手続きがあります。

共有のブロック塀を撤去・建て替えするときは隣地の同意が必要？

共有と考えられる塀を撤去する、高くする、目隠しフェンスに替えるといった変更は、原則として隣地所有者との合意が前提です。一方だけで工事を進めると、後から費用や原状回復をめぐって揉める原因になります。

話し合いで決めておきたいのは次の点です。

• 撤去・補修・建て替えのどれにするか
• 新しい塀やフェンスを境界線上に建てるか、どちらかの敷地内に下げるか
• 高さ・構造・仕上げ
• 費用の分担（共有物の管理費用は持分に応じて負担するのが民法253条の考え方ですが、実際には話し合いで決めることが多いです）
• 工事中の立ち入りや養生の範囲

合意した内容は、日付と双方の署名を入れた書面に残しておくと、将来の売却や相続の際にも役立ちます。合意が難しい場合は、自分の敷地内に独立した塀やフェンスを新しく建てる方法もあります。ただし既存の共有の塀をどうするかは、別に話し合いが必要です。

自分の敷地内の塀でも工事前に確かめることは？

所有が自分でも、基礎の越境、隣地への立ち入り、塀の安全性の3点は確認が必要です。

基礎と隣地への立ち入り

ブロック塀の地中には、横に広がった基礎があることがあります。撤去や建て替えで基礎を掘り起こすと、隣地側の地面や植栽に影響が出ることもあります。工事のために隣地へ入る必要がある場合、2023年4月施行の改正民法209条では、境界付近の塀の築造や修繕に必要な範囲で隣地を使用できるとされています。その際は原則として、目的・日時・場所・方法を事前に隣地所有者などへ通知します。

塀の高さと安全性

ブロック塀は建築基準法施行令で、高さ2.2m以下とし、高さ1.2mを超える場合は控壁（塀を支える直角方向の壁）を設けるなどの基準が定められています。大きなひび割れ、傾き、ぐらつきがある塀は、所有の整理より安全の確保を先にしてください。まずは塀に近づかない、寄りかからないようにし、通行する方にも注意を促します。倒壊のおそれが心配なときは、お住まいの自治体の建築担当窓口にも相談できます。

ブロック塀の工事前の相談は誰に何を聞けばいい？

境界そのものの確定や権利の争いは、それぞれの専門窓口が担当します。

• 境界標の復元・測量・境界確認書の作成：土地家屋調査士
• 筆界の特定：法務局（筆界特定制度）
• 権利関係の争い・話し合いがまとまらない場合：弁護士、法テラス、土地家屋調査士会の境界問題相談センター

塀の状態の確認や、撤去・建て替え・目隠しフェンスへの切り替えといった工事内容の整理は、住まいの相場ノートを運営する当社（株式会社I.S.M.アーキテクチャ）にご相談ください。境界の確定や法的な判断は当社では行えませんが、現地で塀の状態を確認し、隣地との話し合いに使える工事の選択肢とお見積もりをご用意します。対応の可否や日程はお問い合わせの際にご案内します。

相談の前に、次のものを手元にそろえておくと話が早く進みます。

• 境界標と塀の足元の写真
• 公図・地積測量図・境界確認書など手元の書類
• 隣地との話し合いの状況
• 撤去・建て替え・フェンスへの切り替えなどの希望

よくある質問(FAQ)

境界標が見つからない場合はどうすればいいですか？

土に埋もれていたり、過去の工事でなくなっていたりすることがあります。自分で杭を打ち直すと、境界標の移動や損壊が法律上の問題になるおそれがあるため避けてください。土地家屋調査士に相談し、隣地所有者の立ち会いのもとで復元してもらうのが一般的な流れです。

共有のブロック塀の修理費は誰が払うのですか？

民法253条では、共有物の管理費用は持分に応じて負担するのが一般的な考え方です。境界線上の塀であれば折半になることが多いですが、実際には隣地との話し合いで決めます。決めた分担は書面に残しておくと安心です。

隣の人が塀の撤去に同意してくれない場合はどうなりますか？

共有と考えられる塀は、同意がないまま工事しないのが原則です。自分の敷地内に独立した塀やフェンスを建てる方法を検討しつつ、話し合いの経過を記録しておきます。まとまらない場合は、弁護士や法テラス、土地家屋調査士会の境界問題相談センターなどに相談できます。

古い家で境界の書類が何も残っていません。確かめる方法はありますか？

登記事項証明書と公図は法務局で取得できます。地積測量図は古い土地では備え付けられていないこともあります。書類だけで判断できない場合は、土地家屋調査士に現地の測量と資料調査を依頼します。

隣の家のブロック塀が傾いていて危ないときはどうすればいいですか？

まず塀に近づかない、寄りかからないようにし、家族や通行する方にも注意を促してください。そのうえで隣地の所有者に状況を伝え、倒壊のおそれがあれば自治体の建築担当窓口にも相談します。隣地の塀を自分の判断で撤去するのは避けてください。